De snel dalende aanbodtrend heeft er toe geleid dat de aanbodpiek uit de crisisjaren is omgeslagen naar een historisch laagtepunt in het vierde kwartaal van 2017, meldt Dynamis. Het aantal voor verkoop beschikbare woningen bevindt zich op het laagste niveau sinds begin 2008.
 

Gedurende 2017 heeft een aanboddaling van maar liefst een derde plaatsgevonden, waardoor per 1 januari 2018 slechts 89.250 woningen in aanbod staan. De aanleiding hiervoor is het constant hoge aantal woningverkopen. De eerste effecten van het beperkte aanbod zijn echter al merkbaar, met 67.000 verkochte woningen is dit kwartaal het record van het vierde kwartaal van 2016 niet overtroffen.
 

Prijsstijging tot gevolg
 

Vooral gemeenten met krappe marktomstandigheden ervaren een terugval van de verkoopaantallen. De schaarste op de woningmarkt heeft geresulteerd in sterke prijsstijgingen, in een jaar tijd zijn de woningprijzen met bijna 9% gestegen. Dit blijkt uit de vierde kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.
 
Aangeboden woningen sluiten niet goed aan op de vraag
Alhoewel het huidige aanbodvolume vergelijkbaar is met het aanbod begin 2008, is de samenstelling hiervan compleet verschillend. Woningen in het middensegment vormen op dit moment nog iets meer dan de helft (58%) van het aanbod, tien jaar geleden was dit aandeel maar liefst twee derde. Het aanbod bevat nu juist veel meer grote woningen, zo is het aantal woningen groter dan 250 m2 meer dan verdubbeld ten opzichte van 2008. Ook de regionale verdeling wijkt af. Zo staat tegenwoordig een vijfde van de aangeboden woningen in de gemeenten met meer dan 100.000 inwoners, terwijl dit tien jaar geleden nog meer dan een derde was. Hiertegenover staat dat kleinere gemeenten een veel groter aanbodvolume kennen dan in 2008. Op de woningmarkt is zo sprake van een kwalitatieve mismatch doordat de vraag naar deze schaarse woningtypen en woonlocaties juist groot is.
 

Woningmarkt ook buiten de Randstad onder druk
 

Wederom is in dit kwartaal de druk op de woningmarkt toegenomen. De sterke aanboddaling leidt tot een steeds beperktere keuze voor woningzoekers. Eind 2016 was de marktdruk voornamelijk in de Randstedelijke gemeenten zeer hoog, maar gedurende 2017 is ook in veel steden buiten de Randstad een zeer krappe marktsituatie ontstaan. Het aantal transacties oversteeg hier vaak het beschikbare aanbod. Het aantal gemeenten met een verkopersmarkt is in het afgelopen kwartaal toegenomen van 202 naar 243. Ook aan de onderkant van de woningmarkt is de toenemende dynamiek merkbaar, het aantal gemeenten met een kopersmarkt neemt snel af. 
 

Woningprijzen met bijna 9% gestegen
 

Door de toenemende spanning op de Nederlandse woningmarkt blijven de prijzen verder toenemen. In het laatste kwartaal van 2017 komt de mediane transactieprijs uit op € 271.000, een toename van 8,7% in een jaar tijd. In de stijging van de gemiddelde woningprijs is nog geen afvlakking zichtbaar. Ook per vierkante meter zet de forse prijsstijging door. De mediane meterprijs bedraagt in het meest recente kwartaal € 2.500. In de afgelopen twee jaar heeft zo een toename van maar liefst € 400 per vierkante meter plaatsgevonden. 
 

Uitdagingen op de woningmarkt: nieuwbouw en verduurzaming
 

Om de hoge marktdruk te temperen zijn nieuwbouwinspanningen noodzakelijk. In 2017 is gehoor gegeven aan de oproep om in een sneller tempo woningen te bouwen, het aantal verleende vergunningen is bijna een derde hoger dan een jaar geleden. Naar verwachting gaat in 2018 het aantal opgeleverde woningen in lijn komen met de huishoudensgroei. Om de grote inhaalvraag die tijdens de crisis is ontstaan te faciliteren moet dit tempo nog verder worden opgevoerd. 
 

Klimaatdoelstellingen
 

Naast de uitbreidingsopgave moet in de woningmarkt ook nog een forse verduurzamingsslag worden geslagen om de gestelde klimaatdoelen te bereiken. Niet alleen in de nieuwbouw moeten inspanningen geleverd worden, maar juist in de bestaande voorraad moet de besparingspotentie beter benut worden. Vooral particuliere woningeigenaren zijn vaak moeilijk te bewegen tot duurzaamheidsinvesteringen. De overheid zou verdergaande stappen moeten nemen om in de koopsector het energieverbruik terug te dringen.
 

Verwachtingen 2018: beperkt aanbod werkt door in verkoopaantallen
 

Voor 2018 is het de verwachting dat de krappe marktomstandigheden blijven bestaan als gevolg van het gebrek aan aanbod. Het beperkte woningaanbod zal meer effect gaan sorteren op de verkoopaantallen, voor een deel zal dit echter worden gecompenseerd door de toenemende verkopen van nieuwbouwwoningen. Het is bovendien de verwachting dat de woningprijzen in de komende periode verder zullen stijgen als gevolg van de krapte. In de regio’s waar sinds kort sprake is van een hoge marktdruk is nog ruimte voor sterkere opwaartse prijsontwikkelingen, terwijl in de gemeenten waar de markt al langere tijd onder druk staat de prijsstijgingen door afnemende financierbaarheid zullen afvlakken.
 

Aansprekende cijfers van Dynamis over 2017 in vogelvlucht.

Bron; Vastgoedactueel