Mijn favorieten

Wat zijn de gevolgen van de kabinetsplannen voor woningmarkt?



Er wordt in Nederland veel minder gebouwd dan gepland. Zo halen de woningcorporaties bij lange na niet de 34.000 nieuwbouwhuizen die zij dit jaar wilden bouwen. Dat worden er maar zo'n 13.000 stuks.

 

Het kabinet komt op Prinsjesdag met onorthodoxe plannen om de slepende woningmarktcrisis te bezweren. Dat lekte eerder deze week uit. Vanuit de woningsector is daar positief op gereageerd, al was het maar omdat de ernst van de situatie op de krappe Nederlandse woningmarkt eindelijk erkend wordt. Vooral in de grote steden zijn de prijzen de afgelopen jaren zo hard gestegen, dat veel starters (veelal jongeren) geen kans meer hebben op een woning. En ondanks de mooie plannen wordt er al jaren structureel te weinig bijgebouwd om de druk op de prijzen enigszins te temperen. Welke plannen zijn er en welk effect beogen ze?
 

1 Woningcorporaties krijgen meer financiële ruimte om te bouwen

Woningcorporaties zouden in theorie een belangrijke rol kunnen spelen bij de ambitie om jaarlijks 75.000 huizen bij te bouwen. Niet voor niets hadden zij voor dit jaar gezamenlijk de ambitie om 34.000 nieuwe woningen te bouwen. „Het is niet fijn om te zeggen, maar daar komt nauwelijks iets van terecht. We gaan er zo’n 13.000 halen”, zegt voorzitter Marnix Norder van koepelorganisatie Aedes. Daar zijn twee oorzaak voor, legt hij uit: „Er zijn te weinig bouwlocaties, omdat gemeenten te weinig bouwgrond vrijgeven. En de corporaties houden door stijgende belastingen, die gekoppeld zijn aan de huizenprijzen, elk jaar minder geld over om te investeren.” Omdat de huren alleen met de inflatie mee mogen stijgen, resteert een steeds kleiner deel van de inkomsten voor nieuwbouwprojecten.

Aan dat laatste wil het kabinet iets doen met het voorstel om de zogenoemde verhuurdersheffing met 100 miljoen euro per jaar te verlagen voor een periode van tien jaar. Dat is een belasting van in totaal 1,7 miljard euro die corporaties sinds 2013 moeten betalen. De opbrengsten daarvan – in totaal dus 1 miljard – kunnen corporaties inzetten voor nieuwbouw. „Een echte ommezwaai waar ik heel blij mee ben”, zegt Norder. Het liefst zou hij zien dat dat bedrag niet in tien maar in vier jaar wordt vrijgespeeld: „Vier keer 250 miljoen is ook een miljard, en dan kunnen we sneller aan de slag.” Het is niet ondenkbaar dat het kabinet met wat boekhoudkundig gegoochel de 100 miljoen per jaar naar voren haalt, zodat direct al 1 miljard beschikbaar komt.
 

2. Een ‘bouwfonds’ van 1 miljard moet gemeenten ervan overtuigen meer locaties bouwklaar te maken

Woningbeleid is maar ten dele rijksbeleid. De meeste beslissingen over locaties worden op lokaal en provinciaal niveau genomen. Minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken, D66) mag dan eindverantwoordelijk zijn, veel in te brengen heeft zij niet. Daarom zet het kabinet een pot geld klaar, als smeerolie voor de gesprekken die zij met de gemeenten moet voeren over bouwlocaties. Veel gemeenten zitten niet te springen om grootschalig ruimte vrij te maken voor nieuwbouw. Dat stuit, begrijpelijk, vaak op verzet van omwonenden. Door hen financieel te compenseren, hoopt het kabinet wat weerzin weg te kunnen nemen.

 

De Vereniging Nederlandse Gemeenten houdt een slag om de arm. „We weten nog niet hoe het geld precies ingezet wordt”, zegt een woordvoerder. „Het is natuurlijk goed dat het kabinet inziet dat de nood hoog is. Er is veel geld nodig, voor woningbouw en herstructureringvan de binnensteden.”
 

Onduidelijk is of het miljard van Ollongren ook ingezet kan worden om milieuproblemen aan te pakkendie samenhangen met nieuwbouw. Ook de woningbouw heeft last van de stikstofregels die scherp gehanteerd worden. Ongeveer 10 procent van de bouwprojecten kan met de huidige interpretatie van de regels niet doorgaan.


3. Door aanpassing van de overdrachtsbelasting moeten starters meer ruimte krijgen en beleggers en huisbazen minder

Via een aanpassing van de overdrachtsbelasting wil het kabinet sturen wie er makkelijk een woning kan kopen en wie niet. De overdrachtsbelasting op huizen is 2 procent. Aangezien aanstaande woningkopers hooguit 100 procent van de waarde van het huis mogen financieren met een hypotheek, moeten zij die 2 procent uit eigen zak betalen, Voor een huis van 3 ton is dat 6.000 euro. Door de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen, kunnen zij sneller gaan kopen, ook zonder spaargeld. Hierbij is het wel de vraag of door het afschaffen van de belasting de prijs van een starterswoning niet sneller zal stijgen. Immers: wie al wat had gespaard, kan dat bedrag nu inzetten om hoger te bieden.
 

Ook kunnen er fiscale sluiproutes ontstaan, bijvoorbeeld als mensen zich voordoen als starter terwijl ze dat niet zijn. Een koppel kan een eerste woning op naam van de ene partner hebben staan, om een volgende woning op naam van de andere partner te zetten. Dan krijg je dus twee keer die starterskorting op de overdrachtsbelasting. Niet voor niets zegt het kabinet dit voorstel eerst goed te willen toetsen op haalbaarheid en uitvoerbaarheid voor de Belastingdienst.
 

Tegelijkertijd wil het kabinet de overdrachtsbelasting voor professionele partijen verhogen. Sommige bronnen spreken van een belasting van 10 procent van de koopsom. Met name in de grote steden wordt een steeds groter deel van het huizenareaal opgekocht door professionele beleggers. Dat laat minder koopwoningen over voor particulieren en drijft dus de prijs op. Een forse prijsverhoging voor beleggers gaat pijn doen. Fiscalisten verwachten dan ook dat dit zal gaan helpen.
 

Bron: nrc